Direito imobiliário

Contrato de locação de imóvel: em quais situações é possível a cobrança antecipada do aluguel?

17 de julho de 2018

Locar um imóvel nem sempre é uma tarefa fácil, pois inúmeros são os direitos e deveres do locador e do locatário, o que acaba gerando dúvidas e incertezas às partes envolvidas.

É importante ponderar que existe uma legislação específica que regulamenta as locações (Lei nº 8.245/91), sendo que este post tratará quanto a cobrança antecipada do aluguel, propriamente em quais hipóteses isso é permitido de acordo com o que preleciona a referida norma.

O artigo 37 da Lei de Locações dispõe que o locador pode exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas na prática as mais utilizadas são a caução e a fiança.

Nesse ponto, é importante observar que a legislação veda que o locatário seja obrigado a apresentar/contratar mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.

Ainda a este respeito, destaca-se que o artigo 20 da mencionada Lei, proíbe expressamente que o locador exija o pagamento antecipado do aluguel, salvo a previsão do artigo 42, ou seja, na hipótese de uma locação não garantida por nenhuma das possibilidades previstas na legislação (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).

A outra exceção legislativa, prevista no artigo 49 da Lei nº 8.245/91, dispõe que na hipótese de locação de imóvel de temporada, o locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir quaisquer das modalidades de garantia do artigo 37, para atender as demais obrigações do contrato.

Como se observa, somente quando o contrato de locação não está assegurado por nenhuma modalidade de garantia, e quando se tratar de uma locação por temporada, é que está autorizada a cobrança de aluguel de forma antecipada por parte do proprietário do imóvel.

Entretanto, caso o locador pretenda a cobrança do aluguel antecipada em situações não autorizadas pela legislação, deve obter a concordância do locatário, sendo importante que referida pactuação conste no contrato de locação.

Além do tema tratado aqui, existem outras atribuições e garantias que o proprietário de um imóvel possuí, os quais foram abordados neste post, que traz orientações para que o contrato de locação possa ser realizado com segurança e responsabilidade.

Em todo caso, aconselha-se a procura por um profissional da área para um adequado auxílio jurídico e os devidos esclarecimentos de todas as dúvidas relativas ao contrato de locação, principalmente os que demandam mais especificações.