Lei do Distrato: o que muda entre consumidor e empresas do ramo imobiliário?

11 de janeiro de 2019

Dias antes de transmitir o cargo ao presidente eleito, o agora ex-presidente, Michel Temer, sancionou a Lei 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato” que, de uma maneira geral, estabelece parâmetros para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese de inadimplemento por parte do comprador.

A nova legislação, que altera diretamente a Lei 4.591/1964 – que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias – e a Lei 6.766/1979 – que versa sobre o parcelamento do solo urbano – tem por objetivo, em tese, atribuir maior segurança jurídica às operações comerciais que envolvem incorporadoras e consumidores, especialmente quando se trata de uma negociação de um imóvel na planta.

Dentre as novidades, sem dúvida, a que causou maior impacto é a que trata sobre a fixação de um percentual que pode ser retido pelo incorporador na hipótese de desfazimento do contrato celebrado, mediante distrato ou resolução contratual decorrente de inadimplência do comprador.

De acordo com a nova regra, o incorporador pode estipular uma penalidade de até 50% sobre a quantia paga, desde que o empreendimento esteja submetido ao regime do patrimônio de afetação, ou de até 25% para os empreendimentos não submetidos ao regime de afetação.

Ou seja, diante deste novo cenário, o comprador que der causa ao desfazimento do negócio terá direito a restituição do valor pago, acrescido de correção monetária (conforme índice estipulado em contrato), deduzindo-se do valor o montante desembolsado a título de comissão de corretagem e à penalidade, que como visto, pode ser de até 50%.

Na hipótese de desfazimento do contrato ou resolução por inadimplemento, tratando-se de um empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, o construtor, obrigatoriamente, deverá restituir o valor no prazo de até 30 dias após a concessão do habite-se por parte do órgão público municipal. Para os empreendimentos que não estejam submetidos ao regime do patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer no prazo de até 180 dias a partir da data do cancelamento do contrato.

Além de fixar parâmetros para incidência de penalidades, outras questões importantes foram abordadas pela nova legislação.

Agora, os novos contratos obrigatoriamente devem apresentar o que o legislador chamou de quadro-resumo. Neste espaço deverão constar as informações básicas sobre o contrato de compra e venda, que foram assim elencadas pela legislação: (I) o preço total a ser pago; (II) o valor da parcela de entrada e como será forma de pagamento; (III) o valor da corretagem, suas condições de pagamento e a identificação de seu beneficiário; (IV) a forma de pagamento do preço total, com indicação dos valores e vencimentos das parcelas; (V) os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; (VI) as consequências do desfazimento do contrato; (VII) as taxas de juros aplicadas, se serão mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o período de incidência e o sistema de amortização; (VIII) as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do comprador, do direito de arrependimento; (IX) o prazo para quitação das obrigações após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; (X) as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento; (XI) o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; (XII) o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.

Vale ressaltar que caso o quadro-resumo não contemple todas as informações acima citadas, o incorporador terá um prazo de 30 dias para as devidas correções. Se não forem sanadas, restará caracterizada a justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.

Outro importante aspecto trazido pela Lei do Distrato é a possibilidade de exercício, por parte do comprador, do direito do arrependimento, instituto já consagrado no Código de Defesa do Consumidor (art. 49).

A Lei 13.786/2018 determina que os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao comprador o exercício do direito de arrependimento (desistir da negociação), durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias a partir da assinatura, com a devolução integral dos valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.

Em relação ao prazo para cumprimento do contrato, a nova legislação contempla a possibilidade de incidência da chamada “cláusula de tolerância”, permitindo, desse modo, que a entrega definitiva do imóvel ocorra em até 180 (cento e oitenta) dias a partir da data prevista para conclusão do empreendimento, desde tal previsão esteja expressamente pactuada.

Caso o atraso na entrega supere o prazo previsto na “cláusula de tolerância”, desde que o comprador não tenha dado causa, o negócio poderá ser desfeito pelo adquirente, com direito ao ressarcimento integral dos valores pagos, além do pagamento da multa prevista contratualmente, em até 60 dias a partir da resolução.

Por fim, é importante destacar que as mudanças impostas pela nova legislação são aplicáveis apenas aos contratos firmados após a sua entrada em vigor, ou seja, a partir de 28.12.2018.