locação de imóveis urbanos

Conheça mais sobre a locação de imóveis urbanos para temporada

21 de janeiro de 2019

A locação de imóveis no litoral durante o verão é um exemplo de contratação para temporada, onde o locatário pretende utilizar de um imóvel para sua estadia por apenas um período de tempo, seja pelas férias ou feriados.

Deste modo, visando a proteção contratual do locador e do locatário, a Lei 8.245/91, que trata da locação de imóveis urbanos, apresenta algumas regras para a celebração deste contrato, definindo-o como “aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel” (art. 49).

Nota-se assim, que a particularidade desta espécie de locação é quanto ao seu prazo de duração, que não pode ser pactuado por período superior a 90 (noventa) dias. Havendo cláusula no contrato com prazo maior, não há aplicabilidade das regras atinentes à locação por temporada.

Outra característica deste contrato é que caso o imóvel seja mobiliado a descrição de todos os móveis e utensílios que guarnecem o bem e o estado em que se encontram (art. 48) trata-se de cláusula obrigatória. Além disso, há a possibilidade de o locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos além de exigir qualquer das modalidades de garantia prevista pelo artigo 37 da lei (art. 49). Quanto às partes contratantes, a formalização pode ocorrer entre particulares, pessoa jurídica ou corretor de imóveis.

Tais aspectos contratuais diferenciam as demais modalidades de locação, da locação para temporada, atribuindo-lhe o caráter de contrato com prazo determinado, sem admitir prorrogação por prazo superior a 90 (noventa) dias, atendendo aos interesses dos contratantes.

Assim, formalizado o contrato e encerrado o prazo da locação para temporada sem a devolução do imóvel pelo locatário de forma espontânea, o locador pode valer-se dos instrumentos processuais previstos pela lei de locação e propor uma ação de despejo em até 30 (trinta) após o término do prazo, podendo obter liminar de desocupação no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel (art. 59).

Nesta hipótese, vale destacar que a pretensão de retomada do imóvel é imotivada, ou seja, não há necessidade de o locador justificar as razões para retomada do bem, bastando haver o término do prazo de locação. Em uma locação para fins residenciais, o pedido de retomada injustificado do bem somente ocorre se sua vigência for ajustada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ou se ajustado por prazo inferior, será possível após passado (cinco) anos de vigência da locação (art.47, inciso V).

Deste modo, caso o locador não adentre com a ação de despejo no prazo de 30 (trinta) dias após o término do contrato, haverá de forma automática a prorrogação do contrato, assim como, passará a valer as regras da locação para fins residenciais. Neste contexto, o pedido de desocupação deverá seguir o prazo descrito acima, ou então, para ser requerido antes deste prazo, deve vir amparado pelos motivos arrolados pela lei de locação ou infração contratual (art.59).

Por conta disso, é importante que tanto locador como locatário conheçam os requisitos desta modalidade de contratação para atribuir segurança jurídica aos seus negócios.