Contrato de locação: o fiador pode pedir exoneração da fiança a qualquer tempo?

11 de abril de 2019

Pelo contrato de locação, uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso de um determinado bem, mediante remuneração. Chama-se de locador quem dá o bem em locação, e locatário ou inquilino quem recebe o bem.

As partes podem convencionar de forma livre o aluguel, sendo vedada unicamente a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação ao salário mínimo. Assim, o locatário é o responsável pelo pagamento do aluguel dentro do prazo estipulado, podendo o locador, no momento da formalização do contrato, como forma de garantia, exigir um ou mais fiadores.

Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. Assim, no contrato de locação a obrigação entre o devedor principal (locatário) e o fiador é solidária, circunstância que permite que o locador exija o montante devido de qualquer das partes.

Desta forma, haverá solidariedade do fiador na responsabilidade do pagamento do aluguel e de todos os seus acessórios até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário.

Porém, após a assinatura na qualidade de fiador em um contrato de locação, poderá o fiador simplesmente se desobrigar desta obrigação a qualquer tempo?

A fiança por prazo determinado apenas se extingue com o término da locação, não podendo o fiador se desobrigar da obrigação de forma unilateral. Nada impede, porém, que o locador, por sua exclusiva liberdade aceite a liberação desta garantia ou, ainda, imponha critérios próprios para substituição da fiança prestada.

A legislação prevê a possibilidade de exoneração da fiança na hipótese dela ter sido prestada por prazo indeterminado. Assim, é lícito ao fiador, nos contratos de locação por prazo indeterminado, exigir a exoneração da fiança, que deverá efetivar-se expressamente. Neste caso, ficará o fiador obrigado por todos os efeitos, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Por fim, importante mencionar que poderá o fiador demandado pelo pagamento da dívida exigir, até a contestação, que sejam primeiro executados os bens do devedor principal (locatário – inquilino). Para utilizar dessa faculdade, o fiador não poderá ter renunciado a este benefício no momento da assinatura do contrato, uma vez que os Tribunais têm entendido plenamente válida a cláusula de renúncia a este benefício, comumente utilizados nos contratos locatícios.