Quais as regras para a sublocação de um imóvel?

14 de fevereiro de 2020

A locação de imóvel ocorre quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo mediante certa retribuição. Já a sublocação ocorre quando o locatário subloca para um terceiro o imóvel ou parte dele.

A lei do inquilinato, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, estabelece a necessidade do consentimento prévio e por escrito do locador, na hipótese de sublocação. É, portanto, dever do locatário pedir prévio consentimento expresso do locador para poder sublocar o imóvel locado.

Se não houver consentimento prévio e por escrito do locador, poderá ocorrer pedido de rescisão contratual com pedido de retomada do imóvel, por meio de uma ação de despejo, acarretando, assim, consequências diretas ao sublocatário que estará na posse do imóvel.

A sublocação ilegítima (não consentida), não gera qualquer efeito jurídico, nem confere direitos ao sublocatário, que fica na desconfortável situação de intruso.

A imprescindibilidade de expressa anuência do locador ocorre em virtude de que os termos da sublocação, seguem a locação: Com o fim do contrato de locação, independente do motivo, a sublocação também terá seu fim.

Além disso, o valor da sublocação nunca pode ser maior que o aluguel do imóvel. Na hipótese em que for identificada essa situação, o sublocatário pode reduzir o valor pago até o limite do aluguel.

Outro aspecto que a legislação prevê, é que na hipótese de o sublocador não pagar o aluguel, o sublocatário responderá subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Em relação ao direito de preferência, sabe-se que na locação de imóveis, o locatário tem preferência na compra do imóvel. Quando há a sublocação regular (em que há expressa autorização do locador), sendo ele sublocado em sua totalidade, caberá a preferência, primeiramente, ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.

Por fim, nada impede que, durante a vigência de um contrato de locação em que exista cláusula que proíba a sublocação, as partes (locador e locatário) aditem o contrato original para o fim de permitir que o locatário subloque o imóvel.

Anderson Saquetti

Advogado sócio do escritório Bortolotto & Advogados Associados. Atua essencialmente na advocacia consultiva e contenciosa judicial e administrativa, na área do Direito Civil, Empresarial e de Família.