Venda do imóvel no período da locação: é possível o locatário garantir a sua permanência no imóvel?

24 de maio de 2018

A venda de um imóvel locado, só por si, não rompe um contrato de locação. Entretanto, para que seja possível o rompimento é necessário o preenchimento de alguns requisitos no contrato, bem como providências do novo proprietário.

Estabelece o art. 8º da Lei n. 8.245/91, que dispõe sobre os contratos de locação, que: ”Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.
Desta forma, caso o contrato de locação seja por prazo determinado, contenha cláusula expressa de vigência na hipótese de venda e esteja averbado na respectiva matrícula do imóvel locado, não poderá o novo proprietário promover a rescisão, devendo respeitar o contrato de locação, nos seus exatos termos.

Entretanto, não havendo os requisitos no contrato de locação que garantam a permanência do locatário no imóvel na hipótese de venda, poderá o adquirente do imóvel locado, caso for a sua intenção, encaminhar notificação ao locatário, no prazo de 90 (noventa) dias a contar do registro imobiliário da compra e venda, com a informação de seu desinteresse na manutenção do contrato de locação, concedendo prazo para desocupação.

A possibilidade prevista na legislação de o adquirente do imóvel locado requerer a rescisão do contrato decorre em virtude de inexistir qualquer relação jurídica com o inquilino, de tal modo que o comprador do bem é estranho àquela relação locativa. A averbação do contrato na matrícula do imóvel locado é indispensável, pois além de dar ciência a terceiros da relação locatícia, torna oponível contra todos.

Além de constar a previsão expressa de vigência no contrato de locação do imóvel na hipótese de venda, outras cláusulas poderão ser pactuadas entre o locador e locatário, objetivando trazer maior transparência e tranquilidade nas relações, principalmente se existente particularidades específicas, como é o caso das benfeitorias.

Neste aspecto, a regra geral determina que as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, permitindo direito de retenção. Já as voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Considerando que a legislação autoriza que cláusula expressa negue indenização a qualquer benfeitoria, assim como direito a retenção, é plenamente possível que as partes mediante mútuo acordo estabeleçam o que melhor lhes convir a despeito destas particularidades.

Por fim, recomenda-se que os contratos de locação sejam minuciosamente analisados previamente antes da assinatura, objetivando contemplar previsões e garantias a todas as partes envolvidas, evitando surpresas futuras.